Par Alain Aubé, courtier immobilier agréé de l’équipe Ayotte

De futurs propriétaires me posent souvent cette question : gérer ou faire gérer mes immeubles à revenus? Si vous vous la posez aussi, la réponse tient dans l’examen des points suivants : votre rapport au temps et à l’argent, vos compétences en gestion immobilière et le fait que vous ayez envie ou non de gérer vos actifs locatifs. Examinons chacun de ces éléments.

Une question de temps et d’argent

Premièrement, avez-vous le temps de gérer vos possessions immobilières? Si celles-ci consistent en quelques appartements, la réponse est certainement oui, puisque la gestion ne nécessite alors qu’une dizaine d’heures ou moins par mois.

Or, ce sera beaucoup plus long si vos immeubles totalisent des dizaines ou plus d’unités de logement. On parle souvent de 25 portes comme étant une limite pour un propriétaire qui souhaite gérer lui-même ses avoirs locatifs, tout en ayant le temps de s’occuper aussi de sa famille.

Bien sûr, ce chiffre limite peut varier, car il dépend de plusieurs facteurs. Par exemple, la gestion par un propriétaire de plus d’un immeuble prendra plus de temps si les bâtiments sont éloignés.

De plus, il ne faut pas oublier que le temps… c’est de l’argent! D’où cette autre question, centrale : sur le plan financier, voulez-vous continuer de vous enrichir grâce à de nouveaux achats immobiliers?

Si vous êtes à la retraite ou indépendant de fortune, vous répondrez peut-être non. Mais si la réponse est oui et que vous gérez vous-même vos actifs locatifs, on revient alors à la notion de temps : est-ce que celui que vous consacrez à cette gestion ne serait-il pas plus profitable pour vous si vous l’employiez à rechercher et à saisir des opportunités d’acquisitions immobilières?

Pour le savoir, il faut connaître la valeur du temps de gestion si c’est vous qui effectuez celle-ci, le coût pour confier la gestion à une entreprise spécialisée et, dans ce second cas qui vous rendrait libre de prospecter le marché immobilier, ce que pourrait vous rapporter un achat intéressant, voire une aubaine. C’est ce que l’on appelle le coût d’opportunité.

Combien vous coûtera une gestion externe? Cette question importante est malheureusement négligée par beaucoup d’acheteurs novices, qui ne prévoient pas de budget au cas où ils décideraient de déléguer l’administration de leur immeuble à revenus à une firme de gestion immobilière. Ce genre d’entreprise offre généralement de s’occuper de tous les aspects de la gestion par un service clé en main.

Pour cela, elle facture un prix mensuel fixe par unité de logement, par exemple 30 $, ou un pourcentage des revenus bruts de la propriété, pourcentage qui sera de plus ou moins 5 %, ou encore un taux horaire.

Ces 3 types de rémunération correspondent à des sommes similaires, et c’est pourquoi il faut prévoir un budget d’administration de l’ordre de 4 à 6 %. Et si vous décidez au final de gérer vous-même vos avoirs immobiliers, ce budget restera dans vos poches et constituera en quelque sorte votre salaire d’administrateur.

Au fond, la question du coût d’opportunité se résume à ceci. Vous pouvez bien économiser quelques milliers de dollars par an en gérant vous-même vos actifs immobiliers. Mais en manquant alors de temps pour trouver et acheter un autre immeuble en dessous de sa valeur réelle et aux revenus locatifs intéressants, vous renoncez alors à empocher des dizaines de milliers de dollars additionnels!

Avoir les compétences pour gérer et du plaisir à le faire

Un gestionnaire d’immeubles locatifs est un touche-à-tout. En effet, il doit acquérir des connaissances et démontrer des aptitudes en plusieurs domaines : droit (baux, droits des locateurs et des locataires, etc.), construction et rénovations, marketing (pour bien annoncer et promouvoir les logements à louer), comptabilité, communications (relations avec les locataires et les fournisseurs externes).

Les communications sont primordiales et exigent des qualités comme la patience et du doigté, garder son calme et être très disponible. Des locataires peuvent avoir un problème… à trois heures du matin! Et recouvrer des loyers en retard est souvent une tâche à la fois angoissante et exigeante. Sans compter les visites, le soir ou la fin de semaine, de logements vacants par d’éventuels locataires.

Si vous achetez bientôt votre premier immeuble à revenus, serez-vous en mesure de faire face à toutes ces situations? Saurez-vous négocier avec vos locataires et, au besoin, les rassurer? C’est souvent le manque d’aptitudes en communications de certains propriétaires qui les conduit à confier la gestion de leurs avoirs locatifs à une entreprise spécialisée.

Bien sûr, les autres composantes de la gestion sont importantes. Par exemple, le choix d’un entrepreneur en rénovations est crucial, car, si les travaux sont bien faits ou bâclés, ils peuvent faire une différence entre ajouter ou soustraire de la valeur à une propriété.

Enfin, la question la plus importante est de savoir si vous serez à l’aise comme gestionnaire de vos avoirs locatifs. Si vous ne l’êtes pas, si cette gestion vous stresse trop, non seulement vous n’en retirerez aucun plaisir, mais vous serez aussi plus susceptible de commettre des erreurs qui pourraient s’avérer coûteuses.

Pour nourrir vos réflexions à ce sujet, lisez notre article Les avantages et les désavantages d’être propriétaire d’un immeuble à revenus.

Autres considérations

• Si vous choisissez d’assumer vous-même la gestion de vos immeubles à revenus, un concierge vous sera précieux, surtout s’il est compétent en entretien et en réparations et qu’il est apprécié des locataires. Il peut d’ailleurs s’agir d’un locataire à qui vous consentez un bail gratuit ou réduit en échange de ses services. Pensez aussi à un voisin retraité ou à un membre de votre parenté.
• L’Ordre des évaluateurs agréés du Québec a compilé les compétences que doivent avoir les entreprises de gestion immobilière, compilation que vous trouverez dans ce document.
• Si vous ne voulez pas agir comme gestionnaire, une solution est d’acheter de l’immobilier locatif comme investisseur principal, avec l’appui d’un partenaire exécutif. Celui-ci fournirait moins d’argent que vous, mais aurait les compétences et les aptitudes pour s’occuper de la gestion.
• Si vous souhaitez confier la gestion de vos actifs locatifs à une entreprise spécialisée, sachez qu’il en existe peu en dehors des grands centres urbains.

Pour en savoir plus sur la gestion d’immeubles locatifs, ou si vous souhaitez vendre ou acheter un immeuble à revenus, commercial ou industriel, communiquez avec nous au 514 603-7000 ou en cliquant ici.