Par Michel Limoges, courtier immobilier agréé de l’équipe Ayotte

Lorsqu’on possède un immeuble à revenus, on ne peut pas se contenter de percevoir les loyers en assurant une gestion minimale des lieux, et sans remettre en question le coût des frais d’exploitation. On renonce ainsi à des économies potentielles et l’on court le risque de faire stagner la valeur de la propriété ou de ne pas l’augmenter à son plein potentiel.

Au contraire, il importe de se questionner régulièrement sur les moyens d’augmenter cette valeur et de diminuer ces frais. Voici quelques-uns de ces moyens.

1. Rénovez au profit des propriétaires et des locataires

Les rénovations viennent tout de suite à l’esprit quand on cherche à augmenter la valeur d’un immeuble multilogement. Or, de tels travaux étant coûteux, ils ne seront amortis qu’à moyen ou à long terme. Ils exigent donc une solide planification, l’examen minutieux de soumissions provenant de différents entrepreneurs sérieux, des négociations et le suivi attentif des chantiers.

Et je ne parle pas ici de « rénovictions » mais de rénovations de logements vides, donc avant qu’ils soient loués, ou occupés, si ces travaux se font aussi dans l’intérêt des locataires et avec leur accord. Ces derniers seront généralement ouverts à une augmentation de loyer due à des rénovations qui augmenteront réellement leur qualité de vie.

Une excellente pratique est d’aller rencontrer les locataires avant un renouvellement de bail pour discuter de rénovations possibles avec eux. Ils pourraient eux-mêmes vous proposer des travaux auxquels vous n’auriez pas pensé… et qui augmenteront la valeur de votre immeuble!

D’après un sondage de l’Institut canadien des évaluateurs, les rénovations offrant le meilleur retour sur l’investissement sont celles concernant la salle de bain ou la cuisine. Bien sûr, selon les besoins, on pourra opter pour la réfection des planchers ou de la toiture, la peinture, le remplacement de portes ou de fenêtres ou encore de la fournaise, etc.

2. Ajoutez des logements ou divisez en un pour en faire deux 

Si les grands logements sont recherchés, ce ne sont pas nécessairement les plus payants pour les propriétaires, et l’on arrive toujours à louer de plus petits appartements.

Supposons par exemple un 6 ½ loué à raison de 1250 $ mensuellement. Si son propriétaire est en mesure d’en faire deux 3 ½, qui seront alors bien beaux car tout neufs, au loyer mensuel de 775 $, il gagne ainsi 300 $ en location par mois. On peut aussi faire un logement d’un endroit inoccupé, comme un sous-sol. Il faut évidemment s’assurer que ces transformations sont permises par la municipalité.

3. Louez des espaces non utilisés

À propos d’endroits inoccupés, il est parfois possible de louer certains d’entre eux mais pas nécessairement comme logement, selon ce principe que chaque propriétaire devrait toujours garder en tête : tout espace peut se traduire en loyer. Et de quels endroits s’agit-il?

Espaces de stationnement et de rangement, bien sûr. Il y a aussi les sous-sol et cabanons. Et avez-vous pensé au toit de votre immeuble? S’il est facilement accessible, peut-être que vous pourriez l’aménager en patios ou même en potagers privés, loués en supplément à vos locataires. Et l’espace extérieur de votre immeuble pourrait-il accueillir une piscine? Celle-ci aussi permettrait d’augmenter les loyers.

De plus, certains de ces endroits pourraient intéresser d’autres personnes du quartier que vos locataires. Vous pourriez par exemple louer en un rien de temps à des voisins l’un ou l’autre de vos espaces de stationnement si le quartier de votre immeuble en compte peu.

4. Cherchez à réduire vos frais d’exploitation

Trop souvent, les propriétaires d’immeubles à revenus croient qu’ils ont peu ou pas de marge de manœuvre quant aux coûts récurrents. Assurance, entretien paysager ou des lieux communs intérieurs, déneigement, chauffage… Peut-on réduire les frais de ces postes budgétaires? Plus souvent qu’on pourrait le penser. Et tout propriétaire devrait s’efforcer de limiter les augmentations de prix.

Il y a deux clés pour y arriver. Elles s’appellent demande régulière de plusieurs soumissions et (re)négociations. Vous vous entendez bien avec le gars chargé du déneigement et êtes satisfait de ses services? C’est bien. Mais obtenir de lui un meilleur prix ou d’un autre entrepreneur la même qualité de travail à moindre coût, c’est encore mieux.

En matière d’assurances, la compétition est féroce. Tirez-en profit en demandant une proposition à plusieurs assureurs et négociez. Vous pouvez aussi diminuer votre prime en consentant à augmenter votre franchise.

Le prix de l’énergie, notamment du mazout, a beaucoup augmenté, ce qui peut inciter à en choisir une autre, comme l’électricité au lieu du gaz. Et c’est sans compter toutes les mesures d’économies d’énergie : isolant, thermostats intelligents, ampoules DEL, calfeutrage des portes et fenêtres, etc.

Tous ces moyens d’augmenter la valeur de votre immeuble multilogement et de réduire ses frais d’exploitation sont à votre portée. L’important est de toujours les garder à l’esprit et de les mettre à l’épreuve chaque fois que vous pouvez le faire. Il en va de votre prospérité!

Vous souhaitez d’autres conseils sur ces sujets ou acheter ou vendre un immeuble multilogement? Contactez-nous dès maintenant. Je vous invite à lire aussi notre article Les avantages et les désavantages d’être propriétaire d’un immeuble à revenus.