Découvrir que la propriété qu’ils viennent juste d’acquérir est truffée de problèmes, ou qu’elle se trouve dans un zonage inapproprié est le cauchemar de tous les investisseurs immobilier.

C’est pourquoi la vérification diligente est une étape cruciale lors de l’achat d’une propriété.

Qu’est-ce que la vérification diligente et qu’elles en sont les étapes ? Suivez nos conseils d’experts.

Qu’est-ce que la vérification diligente ?

La vérification diligente consiste à évaluer tous les éléments qui peuvent affecter la valeur d’une maison, d’un immeuble ou d’un commerce. Évidemment, elle doit être une condition à la promesse d’achat, donc avant l’acquisition de la propriété.

Certains acheteurs préfèrent faire un examen sommaire avant la promesse d’achat, puis effectuer un examen exhaustif avant la signature du contrat de vente.

L’objectif d’une vérification diligente est de :

• Éviter les mauvaises surprises
• Valider les revenus et les dépenses
• Découvrir les situations qui pourraient affecter négativement l’immeuble
• S’assurer de payer un juste prix

Étapes d’une bonne vérification diligente

Afin de vous donner des outils pour réaliser une bonne vérification diligente, nous avons dressé la liste des éléments à ne pas oublier.

Lieux

Cette rubrique concerne tout ce qui a trait à l’immeuble, à la maison ou au commerce, mais aussi au terrain et à la municipalité.

Aide-mémoire :

• Visitez toutes les pièces de tous les logements ainsi que les espaces communs.

Il est important de ne pas visiter qu’un seul logement pour une bonne vérification diligente. Vous pourriez vous rendre compte que certains d’entre eux présentent une détérioration beaucoup plus avancée que les autres. Ne négligez pas non plus les espaces communs, intérieurs et extérieurs.

• Demandez la « Déclaration du vendeur ».

Ce document dresse un portrait complet de la propriété, de son état actuel et de son historique. Le vendeur doit y inscrire tout ce qui peut affecter la propriété.

• Faites l’inventaire des biens meubles et de l’équipement.

Quels biens et meubles sont compris dans la transaction immobilière ? Ne prenez rien pour acquis.

• Obtenez les rapports environnementaux et le test de pyrite s’il y a lieu, ainsi que l’ancien rapport d’inspection.

Si vous oubliez cette étape de la vérification diligente, vous pourriez vous retrouver dans l’impossibilité de réaliser vos projets.

• Demandez les factures et les garanties des travaux effectués sur l’immeuble.

Les entrepreneurs qui ont effectué ces travaux sont-ils en règle ? Les travaux ont-ils été bien effectués ? Jusqu’à quand ces travaux sont-ils garantis ?

• Validez les informations auprès de la municipalité.

Quel est le zonage de la propriété ? Est-ce une zone inondable ? Y a-t-il des avis de non-conformité ? Est-ce que l’obtention de subventions est possible pour l’achat de la propriété ou pour des rénovations?

• Vérifiez le certificat de localisation.

Est-ce que celui-ci décèle des problèmes potentiels ? Est-il à jour ?

Résidents et voisins

L’aspect humain a beaucoup d’impact sur le bonheur et la rentabilité que peut vous apporter une propriété. Votre vérification diligente doit absolument inclure cette dimension.

Aide-mémoire :

• Informez-vous auprès du service de police au sujet de la réputation de l’immeuble.
• Tentez de savoir si les locataires actuels ont l’intention de renouveler leurs baux et s’ils sont biens dans leurs logements.
• Lisez les règlements de l’immeuble, s’il y a lieu.
• Vérifiez s’il y a des demandes en cours à la Régie du logement.
• Demandez des preuves des dépôts.

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Aspects financiers

Avant d’acquérir une propriété, assurez-vous de prendre en compte toutes les dépenses qui y sont associées. Les taxes et les dépenses de fonctionnement peuvent peser lourd sur la rentabilité de votre investissement immobilier. Voici les aspects financiers à inclure dans votre vérification diligente.

Aide-mémoire :

• Vérifiez le montant des taxes foncières et scolaires.

N’oubliez pas non plus la taxe de bienvenue, un paiement unique à faire lors de l’achat de la propriété.

• Calculez les revenus des logements, s’il y a lieu.

L’augmentation des loyers doit respecter certaines normes. Les montants des loyers actuels sont-ils viables à court, moyen et long terme ?

• Calculez les autres revenus tels que les stationnements, la buanderie, les espaces de rangement, s’il y a lieu.
• Établissez le budget des dépenses de fonctionnement : assurances, énergie, entretien de la pelouse, déneigement, etc.

Soyez le plus précis possible et ne négligez rien. L’efficacité de votre vérification diligente repose sur le souci du détail.

Vérification diligente dans le cas d’un condo

Les condos sont un type de propriété particulier et requièrent une vérification diligente encore plus poussée.

Aide-mémoire :

• Lisez la déclaration de copropriété.

La déclaration de copropriété est un contrat notarié qui lie tous les copropriétaires. Elle inclut l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions.

• Vérifiez le montant du fonds de réserve.

Ce montant est-il suffisant à court, moyen, et long terme ?

• Vérifiez les états financiers de la copropriété.
• Lisez les procès-verbaux de l’assemblée des copropriétaires.

Ces documents contiennent les décisions prises par l’assemblée. Vous pourriez y apprendre qu’il y a des problèmes ou dépenses à venir.

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